 LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL: MESAS DE TRABAJO EN LA SCA
La Sociedad Central de Arquitectos reafirmando su voluntad de tener presencia activa en el análisis de estas problemáticas, y con la intención de clarificar los distintos aspectos que hoy hacen a una toma de posición frente a esta cuestión, desarrollará tareas tendientes a poner en discusión esta temática.
Esta toma de partido frente al problema tendrá en cuenta las distintas operatorias que a lo largo de los últimos cincuenta años se han llevado a cabo y fundamentalmente la realización, en los últimos cuatro años, de la construcción masiva de unidades de vivienda que han generado un impacto de magnitud en el medio físico.
Es por ello que a través de su Subcomisión de Vivienda y Habitat se propuso realizar un conjunto de actividades, que comienzan con estas tres mesas de trabajo.
Primera Mesa de Trabajo:
“La financiación de la Vivienda de interés social, necesidades y posibilidades actuales” Coordina Arq. Jorge Lema, Presidente de la Subcomisión de Vivienda y Habitat de la SCA
Fecha 23 de septiembre 2008 de 15 a 18 .
Auditorio de la Sociedad Central de Arquitectos.
Panelistas
Ing. Alberto Mora, empresario, ex Secretario de Vivienda y Ordenamiento Ambiental de la Nación,
Lic. Alejandro Banzas, Centro de Economía y Finanzas para el Desarrollo de la Argentina,
Arq. Claudio Freidin, Ex Presidente del IVC,
Lic. Tomás Bulat, Licenciado en Economía, asesor de CAVERA, Cámara de Vivienda y Equipamiento Urbano de la República Argentina,
Arq.. Andrés Peña, Gerente de Comisiones de la Cámara Argentina de la Construcción.
Arq. Jorge O. Lema
Trabajaremos en el tema de Financiamiento de la Vivienda de Interés Social, en las clases medias y también en la gente de ingresos mas bajos.
Comenzamos con una exposición a cargo del Lic. Alejandro Banzas, del Centro de Economía y Finanzas parra el desarrollo de la Argentina, para tener un diagnostico de la situación en nuestro país y con ejemplos también de la región.
Lic. Alejandro Banzas.
El CEFIDAR, es un Centro de Estudios de Economía y Finanzas para el Desarrollo de la Argentina, que esta conformado por los Bancos Públicos, Banco Nación, Provincia, Ciudad, y el Banco Credicoop, es decir que nuestra visión del tema de la vivienda, si bien trata de ser lo mas abarcativo posible, esta estrechamente ligado al financiamiento.
Lo que encontramos en nuestro país como rasgos estructurales y generales del problema de la vivienda no escapa a lo que es el entorno de Latinoamérica.
Como una señal de dónde estamos, podemos decir que el déficit habitacional en la Argentina medido por el INDEC según el censo 2001, arroja aproximadamente un 26.2% del total de los hogares, de los cuales el 62% son viviendas que no están en condiciones de ser habitadas.
El mercado, entendiendo por él al sistema financiero, no alcanza a resolver el problema de financiamiento a todos los sectores de una sociedad, precisamente porque esta limitado a los ingresos de esa misma sociedad.
Vamos a ver algunas experiencias que, han resultado relativamente exitosas, y cómo medir el éxito de un programa.
En el caso de Chile convive un sistema tripartito de financiamiento: el ahorro privado de las familias, un subsidio habitacional directo otorgado por el Estado y el crédito hipotecario de largo plazo.
Chile muchas veces se pone como un ejemplo de resolución de los problemas habitacionales de los sectores de bajos ingresos porque han sus políticas le han permitido proyectar y planificar políticas de vivienda a partir de su baja inflación, del acceso a los mercados de capitales, de contar con fondos que co-ayudan a mantener el financiamiento a largo plazo, y esto es una diferencia notable con respecto a la Argentina.
En caso de México vemos también una importante presencia del Estado, a través de organismos financieros, en ellos se vuelca aproximadamente el 75 % del financiamiento de viviendas que provienen de mecanismos del Estado. Subsidian tasas de interés a través de créditos hipotecarios y se fondean con distintos mecanismos entre ellos un aporte de un 5%, de la masa salarial de los trabajadores.
El caso de Brasil presenta 2 sistemas. El Sistema de Financiamiento Habitacional, con aportes voluntarios y otros forzosos -el 3% de la masa salarial-, sistema parecido al que se mencionó para México, pero destinado básicamente a sectores medios y altos de la población. Los sectores de bajos ingresos en Brasil se manejan a través de Sistemas Municipales, con recursos presupuestarios, aportes de ONGs y ahorro de la familia. Brasil trabaja mucho en la recuperación de viviendas en mal estado para reducir el déficit habitacional.
En síntesis los sistemas financieros están destinados básicamente a los sectores medios y altos. Los sectores bajos quedan a merced, de los presupuestos nacionales, con fuertes incentivos al ahorro, al subsidio y beneficios fiscales y programas orientados en favor de la autoconstrucción.
El caso argentino, en un cuadro expresado en distintos quintiles se enfoca el mayor problema de la vivienda; en término de viviendas irrecuperables y viviendas recuperables que serian parte del déficit cualitativo; las viviendas que tienen hacinamiento por cuarto en viviendas buenas
El primer quintil es el del grupo de menores ingresos, los de menor posibilidad. En los últimos 30 o 40 años ha habido cambios notorios en la política argentina en cuanto al rol del Sector Publico y del Sector Privado.
En los comienzos el Banco Hipotecario Nacional llego a ser una herramienta muy interesante por parte del Estado, que permitió la construcción de viviendas a bajo costo a tasas de interés bajas y a plazos extendidos. En la década del 80, una de las mas inflacionarias de la Argentina, esto genero descalces de plazos y muchos problemas. Así, en la década del 90, el banco se privatizó. El Banco Hipotecario actual no es el de la época del Estado. Hizo historia en la Argentina, pero hoy en manos privadas ha perdido el peso y la influencia en una política de vivienda de sector publico.
El Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) se ha dedicado a la construcción de viviendas populares y luego el Programa Federal. Durante la época de la convertibilidad vemos que crecen los Bancos privados de capital extranjero, tema relacionado con los créditos hipotecarios en dólares. Pero la banca publica curiosamente no ha perdido participación y en la rotura, en el quiebre de la convertibilidad en 2001 y a la fecha los Bancos Públicos detentan una mayor cantidad de créditos hipotecarios respecto de otros.
El Banco Hipotecario viene perdiendo participación. Según se observa en la memoria publicada en Internet, está avanzando la política comercial, de consumo. Ha perdido el destino, el objetivo de financiamiento de la vivienda para dedicarse a otros rubros del financiamiento bancario que le permiten generar rentabilidad.
Participación de la Banca en el financiamiento, la relación en términos que tienen las hipotecas que pasaron por el sistema financiero, claramente en auge en el mejor momento de la convertibilidad en el periodo 94/98, el 30 % de las compras de viviendas se hacían a través de Bancos. Hoy estamos al 9%. El mercado de vivienda se sigue trabajando de contado, se siguen utilizando otros mecanismos y no tanto crédito hipotecario. El stock del crédito hipotecario, respecto del producto bruto esta en el 2%.
En un ejercicio de simulación: tomamos la encuesta permanente de hogares, la escala de ingresos, la escala de ingresos tomadas en todos los deciles, con un valor del m2, en 2007: valor del m2 de 633 dólares en la ciudad de Buenos Aires; tomamos como financiamiento el 100% del valor de la propiedad a 30 años con el Sistema Frances de amortización e incorporando el costo financiero total del 12.2 %, tomando un dólar de 3.20. Esto muestra que, tomando todos los recaudos del mercado -relación cuota ingreso de 30%-, se concluye qué crédito puede otorgarse con esa relación de crédito, y no de la cantidad de m2 que podría comprar con ese precio y con ese ingreso.
Los 4 primeros deciles están debajo de la línea de pobreza -alrededor de $1000 debía ganar una persona para estar en la línea de pobreza-; los 4 primeros deciles no ingresan al sistema financiero. El 5º decil, arroja 19 m2, y recién a partir del decil 6º, 7º se esta en condiciones de adquirir una vivienda para hogares unipersonales.
El ejercicio siguiente es parecido, con una corrección por su declaración de ingresos –en la encuesta de hogares se supone un ítem subdeclarado, por eso se aplicaron correcciones-, y mejora en un decil, decil y medio, aproximadamente la posibilidad de ingresar al sistema financiero y poder adquirir la cantidad de m2 necesarios.
La diferencia entre el primero y el ultimo decil es de 28 veces, proporción de la distribución del ingreso entre los sectores mas ricos y mas pobres. Esto permite tener un panorama concreto de los limites del financiamiento de la vivienda por el sistema financiero.
Hay que estimular el financiamiento tanto de la oferta como de la demanda, tiene que haber mayor presencia del Estado, no desechar herramientas de Mercado de Capitales, las Cedulas, los Fideicomisos, mecanismos que permiten tanto al Estado mismo con políticas de vivienda como a las entidades bancarias con fondos de largo plazo, realizar esas operaciones razonablemente. Hay que rediscutir el rol del Estado. Hoy tiene una participación en el Banco Hipotecario. Si saliera del Banco Hipotecario, cuanto significaría en montos para la creación de una Agencia de Vivienda con fondos y con políticas articuladas con la Banca publica.
Hoy la Banca pública ha suplantado a la Banca privada en el financiamiento a largo plazo. En los sectores de menores ingresos donde el Estado debe llevar la delantera, hay que establecer políticas que permitan incorporar recursos que no estén atados al crecimiento del ciclo económico, que sean sustentables a largo plazo, que haya mayor transparencia en el manejo de los presupuestos, y articular políticas con la participación del sector privado. Que el Estado fije las reglas para el diseño de estas políticas.
Arq. Lema
Quien no está en el decil como para acceder a un departamento de 52 m2, pero quiere mejorar el actual, ¿que programas en su momento existieron?
Arq. Claudio Freidin
Hay programas que se han implementado justamente para recuperar el valor, que ya existen y que los sectores medios, en las ultimas épocas no pudieron mantenerlo, que es el Programa Federal de Mantenimiento de la Vivienda, que financia la puesta en valor de las viviendas ya construidas. Hay un 62 % del déficit habitacional desde el punto de vista cualitativo, que no se soluciona únicamente con la construcción de viviendas nuevas sino con la puesta en valor de las viviendas existentes. Para eso se creo específicamente este Programa. Empezó con muchos tropiezos y de a poco se va poniendo en ritmo; la idea es que equipare al monto en ampliación y mejoramiento para la obra nueva.
En la división del déficit habitacional por quintiles donde el 50 % del déficit esta en el primer quintil y va reduciéndose hacia los quintiles mayores, si se traduce a quintiles la simulación, el financiamiento de la banca publica o privada alcanza exclusivamente para el quinto quintil y parte del cuarto, los que representan menos volumen en el déficit habitacional. ¿Cuál es el rol en ese sentido que debería tener el Estado?
Cómo juega esta situación de déficit habitacional con financiamientos, en el sentido de ir complementando a medida que va aumentando el nivel de los quintiles lo que es la participación en financiamientos mixtos donde el Estado tiene un rol principal en el financiamiento del primer y segundo quintil y paulatinamente podría estar incidiendo en una política de financiamiento mixto en los quintiles superiores. Que se torne más accesible el acceso al crédito de sectores medios, medios bajos asalariados, a parte del financiamiento y, al mismo tiempo permita, regular el tema de los intereses en el mercado.
Como ejemplo: el Plan Piloto en la Ciudad de Buenos Aires en un esquema con el Banco Ciudad donde el Estado Nacional, en ese caso, subsidió el 34 % del costo de la obra en forma directa a fondo perdido, y el Instituto de la Vivienda participó con un 20 % y el resto vía el Banco Ciudad, ésto permitió que los asalariados lleguaran a una cuota razonable dentro del valor de la vivienda y al ser trabajadores organizados a través de un gremio el recupero se estima de un 100 % por descuento por planilla con lo cual cierra una ecuación donde el Estado invierte fondos, y no en los últimos quintiles.
Debería discutirse la forma en que se empiezan a combinar los financiamientos de vivienda y garantizar al mismo tiempo que si el financiamiento es factible, el recupero también lo es y esto permite plantear un financiamiento virtuoso de la vivienda.
Lic. Tomas Bulat
Para que haya créditos tiene que haber depósitos y eso es un problema, si la Argentina destinara absolutamente todo lo que tiene en depósitos tendría el 24 % de PBI -mucho menos de lo que tiene Chile y la mitad de lo que tiene España-. Suponiendo que el sistema crediticio se destinara a fondos hipotecarios aun así sería poco. Mientras los depósitos no los capte el sistema financiero argentino, no habrá crédito hipotecario. Mientras no se solucione la confianza en el sistema financiero argentino, la confianza en la moneda propia, la confianza para que la gente ahorre en pesos, no en dólares o en euros, no habrá créditos hipotecarios en la Argentina.
El 9% de la compra de vivienda se hace con crédito hipotecario. Esto hace que los desafíos de viviendas sean mucho más complejos porque para construir hay que formar gente, recursos -formación de capital- y eso toma tiempo. Entonces, la mejor política de vivienda para créditos hipotecarios o para crédito para la clase media, es una política macroeconómica, que haga que los argentinos vuelvan a ahorrar y a creer en su sistema financiero.
Que la intervención del Estado es absolutamente necesaria para que los sectores de menores recursos lleguen a su vivienda propia ya está consensuado en todo el mundo. Pero, ¿cuántos recursos tiene que poner el Estado para mantener un plan a lo largo de un tiempo y que no sea esporádico? el Plan Federal de Vivienda que empezó con una intervención del Estado, creció de 600 millones de pesos a 3000, pero allí quedó. Fueron 3000 fue en 2007, 2008, será en 2009. Aun así el Gobierno Federal tiene para poner 3000 millones de pesos…
La Argentina debe tener políticas de vivienda no muy ambiciosas sino chicas, lo mas eficientes posible, concentrándose en los sectores mucho mas bajos: trabajar con lo que tiene, que es muy poco, y tiene que ser muy dirigido.
También, crear políticas de incentivos para que el sector privado invierta en vivienda, generando un mecanismo de incentivo, impositivo, legal, financiero, para que se ahorre en ladrillos, se construya en ladrillos. Tenemos un sector de la construcción que llegó a su techo y no va a mejorar en los próximos años.
Arq. Claudio Freidin (debate – mesa de trabajo)
Quiero plantear una serie de discrepancias: creo no se puede analizar el futuro de la construcción a través de los créditos hipotecarios. El tema es ¿cuál es el rol del Estado en este tipo de situaciones? Si evaluamos exclusivamente una historia desarrollada en las últimas décadas nos equivocamos. Creo que no hay que hacer políticas focalizadas y muy determinadas, creo que lo que hay que desarrollar la imaginación en un sinnúmero de políticas que se puedan ir combinando para desarrollar una política de vivienda.
El déficit habitacional que tiene la Argentina y sobre todo en las grandes conglomeraciones urbanas es tan variado y tan dinámico que lo que necesita es una multiplicidad de acciones.
Y en ese sentido multiplicar los recursos de que se dispone. Si bien es cierto que se aspira a que el financiamiento de vivienda por parte del Estado fuese muy superior, el crecimiento que hubo en el financiamiento en 5 años es altísimo. Venimos arrastrando un déficit muy grande, pero no se puede desconocer este crecimiento y lo que se ha motorizado la industria de la construcción, mas allá de que se hayan desarrollado en grandes ciudades como Buenos Aires. Sin embargo la población de Buenos Aires no crece desde 1947, sino que decrece, pero se esta construyendo otro tipo de inmueble, no vivienda, y crece el déficit habitacional en la Ciudad de Buenos Aires en los sectores mas carenciados.
Entonces hay que pensar cuáles son las políticas de financiamiento con un gran nivel de imaginación que permita incorporar el crédito hipotecario, el financiamiento del Estado, el subsidio, los niveles de recupero y descubrir las formas de inversión. Para atacar el déficit, hay que destinar muchos fondos al mejoramiento, y analizar también las formas de implementar estos programas. SI uno planea una obra de 150 viviendas en un plan de trabajo de 18 meses, y termina demorando 54, el costo es altísimo. Para evitarlo, hay que agilizar los sistemas de financiamiento y las empresas tienen que poner mayor nivel de eficiencia en la ejecución de las obras.
Lo que hemos vivido es una demolición de la política pública de vivienda. Reconstruirla lleva tiempo y hay que aceitar ciertos mecanismos que se arrastran. La producción de viviendas de la Fundación Eva Perón fue altísima. No fue el Estado sino una Fundación, con sus mecanismos de contratación, de pago, de ejecución, totalmente distintos. Cuando se administra desde el Estado, no se administran fondos propios, hay normas, procedimientos, reglamentos, que demoran y no entran en el circuito privado de ejecución de vivienda, tema a rediscutir y ver cómo hacer más ágil y eficiente el financiamiento, bajando el costo por m2 y produciendo más con los mismos fondos.
Lic. Tomas Bulat (debate - trabajo)
Es cierto que imaginación en la Argentina nos sobra. Nos falta dinero. Muchas veces se piensa que con mejores ingresos el grupo familiar podría recibir crédito hipotecario. Si toda esa gente tuviera mejores ingresos no habría dinero para darle crédito hipotecario. Para construir vivienda se necesita imaginación y dinero.
El Estado tiene muchas restricciones, podría tener un rol de incentivador.
Arq Lema ¿Que hacemos con el tema de la vivienda desde la productividad?
Arq. Andrés Peña
Como Cámara Argentina de la Construcción, representamos a 1200 empresas socias, de todo el país, con 24 delegaciones Mi planteo es tomar a la industria de la Construcción no solamente como los Constructores o los Profesionales o los aprovechamientos de insumos sino como Cadena de Valor. Analizamos desde dos ópticas: desde los riesgos y desde las oportunidades.
El riesgo de la escasez de financiamiento ya fue planteado. Pero, ¿que oportunidad genera eso? Y como empresarios dentro de la industria de la construcción tenemos que hacer nuestro aporte, para poder reducir el riesgo de no tener mercado, preocupación que como industria tenemos. Analizamos 20 países y cuáles eran las tendencias, detectamos que mucho de lo que ocurre en la Argentina responde a tendencias de impacto general en la industria de la construcción. Desde la escasez de recursos humanos, la falta de capacitación, la escasez de financiamiento, crecimiento, el nuevo escenario basado en factores de sustentabilidad social, económica y ambiental que esta impactando en la industria de la construcción, la internacionalización de estándares más similares. Comenzamos a trabajar de forma preventiva entendiendo y tratando de preparar la industria para que sea competitiva.
¿Cómo podemos aportar a que haya más vivienda construida mejorando la productividad y la eficiencia de la vivienda que se construye para que no se requiera tanto financiamiento, o que la inversión rinda más?
Hay una mayor conciencia ambiental en temas relacionados con la construcción, la incorporación de tecnologías, y los estándares de tecnologías, riesgos operacionales, retención de talentos, trabajar colaborativamente, tener una visión estratégica, son todos temas analizados, y se detectó que los problemas argentinos son muy similares a los de otras partes del mundo, son de la industria de la construcción en general. Nuestro desafío es entonces tratar de ver cómo mejorar la competitividad de la Industria, tomando la Industria como la cadena de valor integrada, en diseñadores, aprovechamiento de insumos y construcción, cosas generalmente fragmentadas. Cada uno trabaja por su lado aumentando los costos de no calidad que tiene el proceso mismo, y eso repercute en que mayor requerimiento de financiación.
Como consecuencia, invitamos al Project Manager de la torre mas alta de Europa diseñada por Norman Foster, quien dijo básicamente que las dificultades en la Argentina con respecto al acceso al financiamiento también se dan en Europa, lo mismo que las dificultades de recursos humanos o las dificultades competitivas de cualquier estudio de arquitectura o de cualquier empresa constructora. El tema es cómo se esta preparando para tratar de revertirlo, dónde se coloca el mojón, si en una visión mas nostálgica o una mas preactiva, y nosotros estamos tratando de tener una visión proactiva.
¿Cual es el nivel de competitividad que tienen las empresas constructoras en la Argentina y cuál el que tendrían que tener?
Creamos el Observatorio PYMES de la Construcción, con información para quien la necesite. Es un relevamiento hecho a través de la Universidad de Bolonia, de 2700 empresas constructoras de todo el país, con resultado de muestra estadística, o sea con metodología del universo de empresas inscriptas en el IERIC, aproximadamente 19.000 tras el re-empadronamiento de mayo último. Se hacen 50 preguntas para entender cuántas son empresas familiares, cómo crecen las empresas y se estructuran las empresas familiares, cómo se organiza la obra, cuáles son las áreas que primero crecen y las que no. Está disponible para que cualquier empresa o estudio de arquitectura que se dedique a la construcción pueda compararse en su competencia relativa. Estará completo en marzo de 2009 para el público en general, porque entendemos que no es solamente para las empresas socias de la Cámara sino para toda la industria de la construcción, para mejorar su competitividad.
Teniendo en cuenta que cuando se termine de pagar una vivienda seguramente habrá otro escenario en cuanto a consumo de energía, lo habrá en cuanto a todo lo que hace a la sustentabilidad.
El desafío como Industria frente a una escasez de financiamiento barato, a corto plazo, está en cómo se logra reducir a través de la competitividad el peso en el financiamiento de los productos para construir más con menos fondos.
Ingeniero Alberto Mora
El Licenciado Alejandro Banzas hizo una descripción, un análisis comparativo del precio de la vivienda en países latinoamericanos, Claudio Freidin contó algunas de las experiencias que empiezan siendo sueños de algunos pocos, algunos fracasan como es el caso de Vivienda Porteña. Bulat puso la visión macro dijo, tenemos los casi 3 millones de viviendas de déficit y nos va a faltar el financiamiento, y Andrés Peña expuso un análisis realizado por la Cámara de la Construcción desde la Cadena de Valor.
El problema del déficit habitacional comenzó en la mitad del siglo pasado y está empeorando o congelado, salvo algunos picos de éxitos parciales. Después del Plan de la Fundación Eva Perón, tuvimos tres fracasos cuando pudieron haber sido 3 etapas muy buenas.
Uno, la creación del Fondo Nacional de la Vivienda, tomando ejemplos de México, Chile, Colombia. La Argentina no fue pionera; los profesionales argentinos en los ‘50 y ‘60 aprendían y traían tecnología de sus viajes de egresados de Ingeniería y de Arquitectura. El FONAVI en la Argentina construyo alrededor de 1 millón de viviendas que dejaron una impronta muy importante especialmente en el desarrollo de ciudades del interior, debió haber sido un fondo que se autogeneraba con la posibilidad de tener un recupero y un sistema financiero habitacional funcionando eficientemente sin los cimbronazos económicos que ha tenido y tiene el país.
La segunda oportunidad perdida fue la de los 10 años de la convertibilidad, porque en ese momento tuvimos estabilidad, cosa que añorábamos cada vez que nos poníamos a tratar de diseñar un sistema de financiamiento para la vivienda; existió el crédito, los precios se mantuvieron desde marzo de 1991 hasta la crisis de fines del 2001 o bajaron en termino de costos de materiales y costos de mano de obra, salvo con algunos crecimientos de demanda hasta el ‘98.
El trabajador de la construcción llegó a tener ingresos muy buenos durante la década del ’90, cerca de la media o por encima de la media, como hoy, del ingreso nacional, y se desperdició la oportunidad de dar créditos con tasas reales bajas. Por una convicción que persiste, en lo legal, el ministro Cavallo se negó a tener una Unidad de Cuenta o Sistema de indexación, aunque todos los países desarrollados, aun con economía con inflaciones del 1, 2, o 3%, utilizan mecanismos indexatorios para la mayoría de sus actividades para corregir variaciones erráticas de precios. Llegamos en nuestro pico máximo a principios de 2000 a tener el 3% de PBI en créditos hipotecarios. Hoy estamos por encima del 1%.
De hecho hubo una transferencia de ingresos hacia los deudores hipotecarios que lo pagamos entre todos como ciudadanos argentinos porque no fueron los Bancos los que perdieron y así generaron de nuevo una aversión a dar préstamos, sin tener garantías o sin que existiera alguna alternativa positiva.
Otra oportunidad que estamos perdiendo es la recuperación económica con un crecimiento de la tasa anual, muy grande estos últimos 5 años, al 9%. Utilizando sus ahorros el 91% de los adquirentes logró pagar prácticamente de contado su vivienda o saldar la financiación, solo una parte de los diagnosticados como necesitados en 2001, son familias de recursos muy insuficientes, muy carenciados. Hay un gran vacío en términos de deciles, 8 deciles o 9, de gente que no recibió ninguna alternativa de acceder al crédito de vivienda. Aquellos sectores medios y medios bajos no tuvieron acceso a la vivienda. El ejemplo de proyectos de la UOCRA de gente con empleo con un subsidio explicito a la demanda de parte de la Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda, esta flaqueando o directamente se hubiera destruido porque el Programa Federal no indexó correctamente el préstamo; la UOCRA esta sosteniendo parte del financiamiento porque cuenta con recursos más que suficientes para la cantidad de unidades en ejecución. Es un ejemplo chico, de una operatoria muy buena y muy bien pensada desde el punto de vista de su generación conceptual.
¿Qué se necesita para que el financiamiento de los sectores medios y medios bajos sea posible?
Se requiere estabilidad económica; obviamente en un país que esta con una situación inflacionaria, como el nuestro en este momento, desaparece esa posibilidad de financiamiento, porque nadie se atreve a pedir un préstamo con las tasas que cobra hoy un banco. Con una inflación declarada del INDEC del 10%, y una percibida por la población del 25%, un banco no presta si no es con tasas superiores al 30% anual y a plazos muy cortos. No hay quien pueda pagar un crédito en esos términos. La única alternativa real, posible, en situaciones de inestabilidad es tener una Unidad de cuenta, la Unidad de Fomento de los chilenos, la Upac de los colombianos: un sistema de indexación que acompañe la evolución de la economía siendo que los ingresos de la población van a acompañar también la evolución de los ingresos de la economía con una tasa de interés del orden del 3% anual, en términos de tasa de interés real, la que permitió a los países que dieron financiación a la vivienda, el largo plazo.
Una alternativa legalmente viable que habría que explorar desde las entidades profesionales, gremiales y empresarias es el de los fondos de las AFJP que, según la legislación pueden utilizar hasta un 30% de lo que recaudan en colocaciones, en Títulos inmobiliarios, en papeles cuyo respaldo sean créditos hipotecarios. Pero créditos hipotecarios evaluados, genuinos, que no corran el riesgo de ser pasibles de un default. Las AFJP que en este momento tienen acumulado alrededor de 17 mil millones de dólares podrían utilizar parte de esa cartera para generar financiamiento hipotecario. ¿Que necesitarían? Que se rompa el error que se genero cuando se creo la ley de reforma económica con la devaluación de 2002, que mantuvo lo que tenía de mala la Ley de convertibilidad: que las AFJP aceptarían utilizar esos fondos de la cartera que generan los afiliados para sus futuras jubilaciones, a 20 y 25 años a futuro, y que no lo usarán durante los próximos 30 o 40, un fondo de larguísimo plazo. Eso requiere una remuneración distinta a la que están recibiendo hoy. Hoy en Títulos públicos, en acciones han caído en los últimos meses en un 10 o un 15% de las AFJP. Porque no tienen otra alternativa, si tuvieran un Valor Nacional Ajustable como existía en los años 70, o tuvieran una Cédula Hipotecaria, con un ajuste, con una tasa de indexación no tendrían ningún problema en prestar fondos.
Tercer requisito: que los ingresos familiares, de alguna manera sean compatibles con las viviendas y su costo financiero. Ya vimos por la definición de los deciles que no hay en la pirámide de ingresos, familias que hoy estén en condiciones de acceder a ese crédito. Necesitarían de esa tasa mas baja del 3% anual, o en otros casos necesitarían del apoyo o subsidio del Estado, como experiencias del tipo de las que comentó Claudio Freidin, del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Además necesitarían de la cobertura de un seguro, que existía en la etapa en que el Banco Hipotecario titulizaba, era una especie de seguro frente a la situación de desempleo.
El FONAVI de los años 70 y 80 terminaban siendo viviendas para los sectores medios porque eran los que tenían la capacidad de unirse y demandar ante el Gobierno Provincial o al Banco Provincial o al Instituto Nacional de vivienda o llenar los papeles para poder calificar en lugar de la vivienda critica de sectores bajos que se esta financiando ahora.
Dos condiciones más:
Oferta genuina, creciente y rentable de desarrolladores y de empresas privadas.
Los desarrolladores en la Argentina ¿por que se dedicaron al sector triple A? porque armaban una ecuación económica financiera de su proyecto con costos de la construcción de compra 600 dólares y venta 1800 dólares y terminaron vendiendo a 4000 o 6000 dólares el metro cuadrado, cuando la tierra la habían comprado a valores sensiblemente bajos en su momento.
Otra rareza de nuestro sistema financiero habitacionales que la mayoría de las viviendas que se han construido entre estos 3 o 4 años no fueron el resultado de un crédito intermedio dado al desarrollador de riesgo de inversores que lo pusieron en la vivienda. En la mayoría de los casos el costo de construcción lo pagó en gran parte el comprador final de la vivienda, cosa que también es distinta comparada con otros países del mundo.
El Estado es el que debe generar mecanismos o instrumentos que funcionen como garantías, como subsidio a la demanda o como incentivo a la oferta y que acerquen esas posiciones tan separadas 28 veces de la base de la pirámide que hoy esta recibiendo financiamiento para la vivienda.
De cualquier forma los actores somos seres humanos y aun en los países más desarrollados del mundo, el líder del capitalismo internacional, ejemplo del financiamiento de la vivienda que hubiéramos tomado todos hace 10 años, con la securitización de la hipoteca, demostró que cuando los analistas de riesgo, los gerentes y administradores de fondos, los gerentes y administradores de bancos, piensan en su Bonus y no piensan en realidad en el Sistema en su conjunto, pueden demandar del Estado de un país 700 mil millones de dólares de apoyo para levantar el Sistema.
Lo que admiro cada vez que vengo a la SCA, es que los arquitectos son capaces en un papel blanco de imaginarse un espacio, lugares con posibilidad de uso de materiales, distintos recursos. Los empresarios debemos pensar en cómo ejecutar los estándares, estandarizarlos, en la productividad y en cómo capacitar a nuestros cuadros para dar esa respuesta que la sociedad nos está demandando a todos bajo el contexto de nuestras responsabilidades.
Lic. Alejandro Banzas
De algunos comentarios que se hicieron en la mesa, me parece importante destacar:
La falta de depósitos, la falta de confianza en el sistema financiero hasta que eso no cambie va a ser difícil encarar un financiamiento hipotecario de la vivienda.
Los fondos de las AFJP. Hoy están aproximadamente en un 53 % colocados en Títulos de la deuda externa mientras que las Cedulas Hipotecarias y todos aquellos Fideicomisos que tienen que ver con lo hipotecario no alcanza al 2 o al 3%. Es cierto que probablemente sea un problema de indexación. ¿Por qué la AFJP Nación, con gran participación del Estado, no hace punta y logra mecanismos de Titularización?
También se puede trabajar sobre el déficit cualitativo. Satisfacer la demanda anual con el crecimiento vegetativo de la población no es poca cosa, para tener una dimensión de lo difícil que es reducir el déficit estructural.
Otra dificultad: la salida de la crisis del sistema financiero y del corralito, hizo que hubiera un crecimiento del precio de la vivienda fenomenal, tenemos altos precios de las viviendas en dólares, y tenemos salarios en pesos. Un modelo con un tipo de cambio alto, nos aleja del valor del salario respecto del valor de una vivienda.
2a. mesa de trabajo
Miércoles 22 de octubre, de 15 a 18
Coordinador: Jorge Sarquis
La arquitectura de la pobreza no implica la pobreza de la arquitectura
La investigación proyectual en la arquitectura de la vivienda
Habitat para la emergencia social y ambiental
La Mesa de Trabajo se propone revisar una serie de temas que están en el imaginario disciplinar como sentido común, y que las siguiente frases claves sintetizan y exponen.
• Proyecto, investigación y experimentación proyectual.
• Arquitectura para el hábitat de bajos recursos, las villas.
• Programas de viviendas colectivas para habitantes de villas.
• Programas habitativos para viviendas individuales de bajos recursos.
• Expresión y carácter en la vivienda social.
• Mostración de proyectos y crítica de soluciones.
• El concurso de Banco Hipotecario.
• Los concursos de viviendas sociales.
La mesa fue coordinada por J. Sarquis, con dos temas sucesivos:
1.- Programas de viviendas para habitantes de bajos recursos. De 15 a 16.30 hs.
Temas: en la misma mesa en dos tiempos:
A) ¿Hacen falta los programas ? de 15 a 15.45 hs.
Intercambio interdisciplinario; quien define las necesidades y deseos de los habitantes de bajos recursos: Doctora en antropología A. Londoño, Lic. en Psicología Social Elena Rozas, Arq. Alejandra Rodríguez (IDUAR, Moreno), Arq. Juan Pablo Negro.
B) Proyectos a realizar y análisis crítico de lo realizado. De 15.45 a 16.30 hs.
Ver ejemplos de proyectos y obras de bajos recursos del país (y tal vez del exterior). Iquique.
La crisis de los prototipos de vivienda individual, colectiva tiras y torres. La creación de nuevos modos de organizar la vivienda colectiva. Pro y contras de cada caso,
El concurso de Banco Hipotecario, la cuestión de la imagen y el carácter de las obras.
2.- el futuro de la vivienda en la ciudad y las villas en la CABA. Los barrios cerrados. De 17.00 a 18 hs.
La Villa 31, Javier Fernández Castro,
Cildañez, Quilmes, Moreno, Santa Fe. Equipo POIESIS.
Debate entre arquitectos y participación de grupos de investigación de la FADU – UBA y otras universidades. Funcionarios del IVC anteriores y actuales. Pregunta básica: qué o quién impide la actualización de la arquitectura según las actuales formas de vida y la situación cultural contemporánea.
Propuestas a futuro, recogiendo los aportes de las dos mesas anteriores. Ciudad y conglomerado. Ley del hábitat ¿ es necesaria ?. Hace falta ¿por qué ?. A nuevas formas de vida corresponden nuevas arquitecturas.
3a. Mesa de trabajo
Martes 11 de noviembre de 15 a 18, Auditorio SCA
La problemática de tierras: Políticas en general y tierra segura en particular. Necesidades y posibilidades.
Coordinador: Arq. Edelmiro Speranza
Invitados:
1.-Arq. Luis Bontempo - Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nacion
2.-Arq. Jaime Sorin - Decano FADU UBA
3.- Arq. Eduardo Reese - Universidad de Gral Sarmiento.
4.-Dra. Silvia Augsburger - Diputada Nacional.
5.-Dra. Marian Santos - Abogada
6.-Arq. Luciano Pugliese - Ex. asesor Gob. Pcia. Bs.As.
7.-Arq. Ines Fernandez - Secret. de Tierras de la Nacion
8.Ing. Ernesto Selzer - Ex IVC - Ex Pte. Bco. Ciudad
9.-Arq. Carlos Pisoni - Presidente IPV - Pcia. Bs. As.
10.-Roberto Macario - Presidente de la Cooperativa Don Orione
11.-Arq.PUR. Raquel Perahia - FADU UBA
12.-Arq. Alejandro Micielli - IDUAR - Moreno
13.-Arq. Jose Luis Basualdo - IPV Corrientes
14.-Arq. Berto Gonzalez Montaner - Diario de Arquitectura.
15.-Arq. Claudio Freidin - Subsecretaria Desarrollo Urbano y Vivienda. y Ex. IVC.
16.-Arq. Miguel Jurado - Diario de Arquitectura.
17.-Myriam Gomez - Vice Pte.Col. Arq. Catamarca y Dir.Planeam. Munic. Catamarca.
Se puede ampliar información sobre las actividades de la Subcomisión de Vivienda y Habitat de la SCA en:
http://www.cevisyhabitat.blogspot.com
|
Noticias