Artículos

CREDITO PARA LA VIVIENDA. DOCUMENTO RESUMEN JORNADAS BCRA

Borrador de discusión

El presente documento es una compilación de conceptos vertidos a lo largo de los dos días en que se desarrolló la Conferencia “Crédito para la vivienda y desarrollo inmobiliario. Contribuciones para la Argentina” organizada por el Banco Central de la República Argentina (26 y 27 de noviembre de 2007).

Adicionalmente, se incorporaron algunos comentarios sobre instrumentos financieros y experiencias que no fueran abordados por los expositores en dicha Conferencia. Cabe señalar que lo escrito en este documento no refleja necesariamente la opinión del BCRA sobre la materia, sino solo el interés de la Institución por abrir un canal de diálogo entre los diferentes actores relacionados con la vivienda, así como aportar experiencias e instrumentos de uso corriente en otros países, que ponen de manifiesto las oportunidades que existen para el desarrollo del sector crediticio en su carácter de impulsor de una solución habitacional para amplias franjas de la población.

Contexto habitacional actual
El acceso a la vivienda es un tema central para toda sociedad. Según los datos del Censo Nacional de Población de 2001, la situación en la Argentina da cuenta de una deficiencia habitacional que según los criterios utilizados para su definición, se puede ubicar entre 2,6 millones de unidades (tomando como referencia las familias que no son propietarias de la vivienda donde residen) y 3,7 millones (si se añaden a las anteriores quienes son propietarios de viviendas precarias).

1 - Comentarios vertidos en la Conferencia en relación con la situación argentina
1.1) Situación actual
La construcción nueva de emprendimientos inmobiliarios dirigidos al segmento socioeconómico medio de la población se encuentra hoy paralizada, ante la falta de demanda que sustente y atraiga la inversión de los emprendedores inmobiliarios. Un motivo que explica la falta de demanda sería el incremento de 90% en la relación de precios de la vivienda / ingresos promedio, lo que habría alejado del acceso a la vivienda al segmento socioeconómico medio. No obstante, esta situación se da en un contexto en el cual la relación entre ingresos y valor de la propiedad se encuentra en ratios similares a los de otros países.
El problema radicaría en realidad en que un crédito hipotecario tradicional a 10 años (con el actual precio promedio de las viviendas) genera una cuota imposible de afrontar por el trabajador en relación de dependencia y en mayor medida por el locatario (hay que tener en cuenta que en otros países con mercados hipotecarios más desarrollados, los créditos alcanzan plazos medios entre 25 y 30 años)

Como respuesta a la desaceleración en la actividad de la construcción residencial, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos y la Asociación Empresarios de la Vivienda presentaron en forma conjunta los lineamientos de una propuesta para dinamizar el sector. Los objetivos planteados apuntan a un plan de inversión en construcción y desarrollo de viviendas que sea sustentable en el mediano y largo plazo. Esto contribuiría a reactivar la construcción y al desarrollo de viviendas individuales y emprendimientos inmobiliarios, de modo de promover una oferta adecuada para satisfacer las necesidades de los segmentos socioeconómicos medios de la población.

El financiamiento a la construcción y adquisición de viviendas se plantea como una de las trabas para la sostenibilidad de la actividad sectorial en el mediano y largo plazo. Una solución estaría en arbitrar los medios para que surjan los instrumentos financieros apropiados para que los inversores institucionales puedan contribuir con el fondeo.

1.2) Entorno macroeconómico
En la historia económica argentina se han observado situaciones que dificultaron el desarrollo del crédito hipotecario, en particular en lo que refiere a la ampliación de los plazos de los préstamos. Entre ellos se mencionaron:
Inestabilidad macroeconómica.
Alta inflación.
Abruptas fluctuaciones cambiarias.
Falta de una unidad de cuenta confiable.
Todo ello ha redundado en la desconfianza de los ahorristas, lo que se traduce en una estructura de depósitos bancarios de corto plazo y el mantenimiento de gran parte de la riqueza de los argentinos en el exterior.
Probablemente el mantenimiento de las siguientes condiciones con el transcurso del tiempo restablecerían la confianza y permitirían el desarrollo del crédito hipotecario:
Continuidad de las condiciones macroeconómicas en forma consistente, en particular la solvencia fiscal.
Crecimiento sustentable y estable, lo que contribuirá al alza sostenida de los ingresos personales, y a la baja de las tasas de interés.
Desarrollo de los mercados financieros y de capitales.
Instituciones estables, cultura y cumplimiento de las normas, seguridad jurídica.
Mantenimiento de una unidad de cuenta de largo plazo que sea representativa.

1.3) Rol del sector público
El Estado ha actuado fundamentalmente desde el lado de la oferta (en la mayoría de los casos desde el rol de constructor) apuntando fundamentalmente a los niveles de ingresos más bajos de la población. En diferentes ocasiones el Estado emprendió también algunas actividades desde el lado de la demanda, con resultados mixtos.

Según diferentes expositores del ámbito local y del exterior que participaron de la Conferencia, el Estado debe actuar como un facilitador del acceso a la vivienda a los sectores de ingresos medios y bajos. Ello puede ser logrado a través de alguna combinación de las siguientes medidas:
Mayor participación en el financiamiento.
Obligación de capitalizar parte de los aportes jubilatorios (incluyendo el cambio de la contabilidad pública para eliminarlos como ingresos corrientes) en cuentas individuales que pueden ser utilizados como aportes para retiro si no fueron utilizados en la compra de viviendas.
Reforma impositiva que beneficie la inversión y castigue al consumo (impuesto progresivo al gasto).
Otorgamiento de subsidios a los sectores que no tienen acceso a los mercados financieros, actuando como facilitador de las transacciones del sector privado, y como garante de las cobranzas (sin afectar la solvencia fiscal).
Crear mecanismos para el acceso a la vivienda de los trabajadores informales que no pueden acceder al financiamiento tradicional.
Generar incentivos para que el sector financiero participe en el financiamiento a los sectores medios y bajos.
La política tributaria juega un papel importante, tanto al facilitar la compra para vivienda propia como para facilitar la inversión para alquileres.
Los beneficiarios de subsidios deben también contribuir (dentro de sus posibilidades) a la compra de su vivienda, por ejemplo aportando su propio trabajo personal.
El financiamiento de la vivienda no puede ser examinado en forma separada del
financiamiento de otros gastos de infraestructura relacionados con el funcionamiento de la vivienda.

2 – Situación del financiamiento a la vivienda en el mundo
2.1) Evolución reciente
Diferentes indicadores sobre la deuda hipotecaria de las familias muestran que a lo largo de las últimas dos décadas, el endeudamiento con destino a la adquisición de viviendas ha crecido de forma continua. Tanto el ratio deuda hipotecaria a PIB, como la relación hipotecas sobre ingresos, mostraron incrementos significativos a lo largo del mundo, resultando algunos países emergentes entre los más dinámicos en los últimos años. Cabe destacar que aún con la creciente tendencia en varias regiones del planeta, las diferencias en la penetración del financiamiento a la vivienda continúa siendo muy marcada (por ejemplo, en Suiza el ratio Deuda hipotecaria / PIB es de 125% y en Méjico menos de 10%).
Un rasgo que se puede marcar en el actual auge de crédito es la significativa disminución en las tasas de interés aplicadas, situación que permitió un aumento más rápido en el monto de las deudas que en la carga de la misma.
Adicionalmente, la mayor penetración de los activos financieros en la cartera de los individuos (en términos globales), junto con la escalada de precios inmobiliarios, generaron una mejora en la riqueza neta de las familias, mitigando el impacto del mayor endeudamiento hipotecario. Todo esto pone de manifiesto que, si bien los riesgos financieros a nivel global pueden ser vistos como mayores, dados los actuales niveles de endeudamiento de las familias, la solvencia de los individuos mejoró aún más, situación que mitigaría (al menos parcialmente) estos riesgos.

De todas formas, no debe escapar al análisis la situación de incertidumbre que atraviesan los mercados financieros a nivel mundial, producto de la forma en que se realizó el manejo de riesgos asociados al sector de préstamos denominado subprime.

En términos de las estructuras de los créditos hipotecarios, la mayoría de los países continúan enmarcados en los dos grandes tipos de préstamos: a tasa fija o variable. De todos modos, en años recientes comenzaron a surgir estructuras nuevas:
créditos sobre los que se pagan sólo intereses (una suerte de bullet),
otros que tienen pagos de capital variables,
créditos denominados en monedas extranjeras,
créditos con plazos ajustables por cambios en las tasas.

Por su parte, las fuentes de fondeo de los préstamos ha evolucionado más que la estructura de los créditos. Dado que el tradicional uso de depósitos para canalizar a crédito genera importantes problemas de descalce de plazos, los originadores de hipotecas se han volcado hacia los mercados de capitales como origen alternativo de fondos. En este sentido, el desarrollo de instrumentos como
las Mortgage Backed Securities (MBS) y Covered Bonds se destacan como los principales generadores de recursos por fuera del sistema bancario a nivel global, aunque con un grado de penetración muy disímil entre países.

Finalmente, en algunos países se desarrollaron mecanismos para permitir un incremento en los montos de los préstamos respecto del valor de la propiedad a adquirir (Loan to value ó LTV), apuntando a solucionar un aspecto más del problema de acceso a la vivienda. Un caso paradigmático es el de Canadá, donde más se desarrolló el mercado de seguros hipotecarios, con lo cual se logró que los ratios LTV pasen desde 75% hacia niveles cercanos al 100%. En el marco de la Conferencia, diversos países presentaron sus experiencias relacionadas con las
políticas públicas habitacionales y de desarrollo del crédito inmobiliario. Uno de los principales componentes en las políticas implementadas para estimular el crédito ha sido el fomento de un contexto macroeconómico consistente, sostenible y estable, condición necesaria para su existencia. Asimismo, en algunos casos, en una fase previa a la estabilización macro, se desarrollaron diversos instrumentos que permitieron la generación de crédito de largo plazo. También se expuso que el desarrollo del mercado inmobiliario es un proceso de largo aliento, en el que se debe avanzar en diferentes etapas y con diversos objetivos. El Estado debe cumplir una función de subsidiariedad, cediendo los recursos que cada estrato de la población necesita para poder acceder a una vivienda. De este modo, existen diversas políticas que están enfocadas desde el otorgamiento directo de la vivienda hasta la entrega de subsidios parciales.

Dentro del desarrollo del crédito hipotecario y del mercado secundario, también el Estado ha tomado políticas activas. Su accionar abarca desde el otorgamiento de créditos hipotecarios y la generación de un marco jurídico estable, hasta la securitización y garantía de los créditos otorgados.

2.2) Modelos desarrollados en países emergentes
Méjico: el crédito a la vivienda mostró un crecimiento muy importante en los últimos años producto de la decisión del Gobierno Federal de tomar la situación habitacional como una prioridad de política pública. Esto se puede ver reflejado en los montos destinados por el Ejecutivo al fondeo de los distintos planes de fomento a la vivienda .
El sector de financiamiento a la vivienda está compuesto por los siguientes agentes:
INFONAVIT – Administrador de ahorros y créditos de los empleados del sector privado y dirigida de forma tripartita por las cámaras empresariales, los sindicatos y el gobierno federal
SHF – Banco Federal de Desarrollo que debe asegurar que las hipotecas estén disponibles para la población en general y crear un mercado para títulos hipotecarios.
FOVISSSTE – similar al INFONAVIT pero atiende a empleados del sector público. Es dirigido por los sindicatos que representan a los trabajadores del gobierno.
Sofoles y Bancos – Los Sofoles (sociedades financieras de objeto limitado) son entidades financieras no bancarias especializados en otorgamiento de hipotecas con menor regulación que los bancos. Los Bancos están regresando agresivamente al mercado hipotecario gracias a la estabilidad económica.
FONHAPO – Es un fideicomiso coordinado por la Secretaria de Desarrollo Social que financia la demanda nacional de créditos y subsidios para vivienda de las familias de bajos recursos.
CONAFOVI (2001) – Coordina la política de vivienda del Gobierno Federal
Chile: el desarrollo del mercado de crédito inmobiliario ha surgido en Chile como consecuencia de una política de fuerte intervención pública. El Estado participa en el otorgamiento de viviendas a los sectores de menores recursos, como también hacia los estratos medios, de acuerdo a un nivel estipulado (toma como referencia los quintiles de pobreza). Las intervenciones tienen un carácter de ayuda o subsidiariedad.

La ayuda consiste en :
Fondo Solidario de Vivienda: Es el programa destinado al primer quintil de pobreza y permite comprar viviendas a través de una empresa constructora. Requiere de un ahorro mínimo del comprador al que se le adiciona un subsidio no reintegrable. Como programas subyacentes surgen el:
o Subsidio de localización, que permite revertir la tendencia de localizar en las
periferias las viviendas de las familias más vulnerables.
o Subsidio Rural: ofrece un subsidio para aquellas familias ubicadas en zonas
rurales.
Sistema de subsidio habitacional: es un programa que está formado por un ahorro propio, un subsidio y un crédito hipotecario. Es el programa que permite el acceso a la vivienda a la clase media. Requiere un ahorro previo fijo, al que se le otorga un subsidio que va decayendo con el mayor valor de la vivienda.
El subsidio se otorga en base a una selección por puntaje, el cual depende de la ficha social y del monto del ahorro efectuado. Su plazo de vigencia es de 18 a 21 meses. La determinación de los beneficiarios permite a los empresarios calcular la demanda potencial.

El surgimiento del mercado de crédito se ha producido luego de la indexación del capital a través de la Unidad de Fomento. De este modo, los créditos hipotecarios han exhibido una gran dinámica en este país, aunque el mercado hipotecario subsidiado se encuentra altamente concentrado en el Banco del Estado de Chile (Banco Estado).

El Estado otorga subsidios por el lado de la demanda en forma de acceso al crédito en condiciones más ventajosas, reduciendo los costos administrativos (con mayor incidencia en aquellos donde los montos son bajos) y los riesgos subyacentes en su otorgamiento. El subsidio de originación se le concede a la institución financiera para paliar los costos fijos. Por su parte, el subsidio implícito se le otorga al vendedor de la vivienda cuando existe una diferencia entre el valor de las letras (ver más adelante) y su valor de venta en la bolsa, con un tope máximo. Finalmente, existe el seguro de remate, donde el Estado se hace cargo de la diferencia entre el 100% del valor de la deuda y lo obtenido en el remate de la vivienda.

Dentro del desarrollo del mercado secundario sin subsidios, existen diversos instrumentos que lo han profundizado. Los principales instrumentos existentes en el mercado son:
Letras de crédito: Son instrumentos financieros transables en la Bolsa que utilizan financiamiento de terceros y no son securitizables. El instrumento permite financiar hasta 75% de la vivienda y está calzado financieramente. Su implementación se dio en las primeras etapas del desarrollo del mercado. Está expresada en una unidad de cuenta reajustable.
Mutuos endosables: Son instrumentos financieros que no se comercializan en la bolsa y que utilizan financiamiento de los bancos. Son securitizables, de bajo crecimiento y tienen un riesgo de descalce. Pueden estar expresados en una unidad de cuenta reajustable.
Mutuos no endosables: Son los instrumentos financieros más sofisticados y de mayor desarrollo en la actualidad. Es securitizable, permite el financiamiento de hasta 100% de la vivienda y también tiene riesgos de descalce. Pueden estar expresados en una unidad de cuenta reajustable. Su mayor aceptación por parte del público se debe a las condiciones comerciales más flexibles que ofrece.
Asimismo, el Estado otorga incentivos tributarios a los adquirentes de las viviendas para el desarrollo del crédito hipotecario. La Ley de Renta establece una rebaja en la renta imputable en concepto del pago de intereses hipotecarios. El Estado también permite la rebaja de los dividendos obtenidos por la adquisición de viviendas DFL 21 con crédito hipotecario.

Colombia: la situación actual se encuentra regida por un conjunto de medidas tomadas por el Gobierno con posterioridad a la crisis financiera que atravesó ese país a finales de la década de 1990. Los principales puntos de la actual legislación son los siguientes:

Ley Marco de Vivienda – Ley 546 de 1999
Se crea la UVR (Unidad de Valor Real), cuyo crecimiento quedó vinculado exclusivamente a la inflación.
Autorización para convertir a pesos las deudas hipotecarias en UVR.
Topes para las tasas de interés de los créditos de vivienda: deben ser las más bajas del mercado y aún más bajas para vivienda de interés social o VIS (UVR+12.7% y UVR+11% para No VIS y VIS, respectivamente). Durante la vigencia de la obligación sólo pueden bajar.
Límites para el porcentaje máximo de financiamiento frente al valor de la vivienda (70%) y para la relación entre la primera cuota del crédito y los ingresos del deudor (30%).
Sistemas de amortización controlados. Hay 5 sistemas, 3 en UVR y 2 en pesos.
Prepago sin penalización.
Prohibición de capitalizar intereses.
Autorización de esquemas de financiación desintermediados (bonos y títulos hipotecarios) y la constitución de sociedades titularizadoras.
Otras medidas adoptadas con posterioridad al año 1999
Liquidación del Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana (Inurbe) y creación del Fondo Nacional de Vivienda (Fonvivienda) como una entidad adscrita al Ministerio de Ambiente y Vivienda.
Autorización a los bancos para realizar operaciones de leasing para vivienda.
Apoyos tributarios:
Inversionistas: exención al impuesto de renta sobre los rendimientos financieros de los bonos y títulos hipotecarios.
Entidades financieras: Exención a los ingresos brutos por concepto de intereses de las operaciones destinadas a la financiación de VIS. Exención a los intereses de las operaciones de leasing para vivienda.
Constructores: devolución del IVA (impuesto a las ventas) en la adquisición de materiales de construcción para vivienda de interés social.
Deudores: Hasta el 30% de los ingresos laborales canalizados a la adquisición de vivienda son exentos de impuesto. Deducibilidad de la renta líquida gravable de los pagos realizados por concepto de intereses y corrección monetaria sobre préstamos (o leasing) de vivienda.

Esquema de subsidios vigentes
Esquema de subsidios a la demanda, para vivienda nueva:
o Subsidios para la cuota inicial.
o Subsidios para mejoramiento y titulación.
Beneficiarios:
o Empleados sector formal (Cajas de Compensación - CCF).
o Trabajadores informales (Fonvivienda).
o Población rural (Banco Agrario).
o Policías y militares (Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía –
CPVM).

En promedio se asignan 80 mil subsidios por año (US$3.500 por subsidio) para los hogares con ingresos inferiores a 4 salarios mínimos.
La formación anual de estos hogares es de 128 mil, sin contar con el déficit cuantitativo y cualitativo existente.
La población con ingresos inferiores a 2 salarios mínimos no tiene capacidad de endeudamiento, por lo que el subsidio resulta insuficiente en la mayoría de los casos, particularmente en las principales ciudades donde el valor de la vivienda es mayor.

Brasil: dentro de las experiencias comentadas en la Conferencia, el caso brasilero es el más incipiente. Particularmente se destacan recientes modificaciones a la legislación para dar sustento al Mutuo hipotecario y reglamentaciones adicionales tendientes a promover la figura de fideicomiso.
Asimismo, se avanzó en flexibilización de la estructura de los créditos hipotecarios. Otro avance es la eliminación de los subsidios oficiales, limitando la intervención estatal a lo relacionado con vivienda social, la cual es atendida con recursos presupuestarios.

En líneas generales, el acceso al financiamiento para la compra de vivienda en
Brasil se concentra en los sectores de mayores ingresos, mientras que los programas de vivienda social del Gobierno Federal tienen como población objetivo a la familia cuyos ingresos alcanzan hasta doce salarios mínimos.
El financiamiento a la vivienda se basa en dos sistemas preponderantes:
Sistema de Financiamiento Habitacional (SFH): operan las sociedades de crédito inmobiliario y las asociaciones de ahorro y préstamo, bancos y la Caja Económica Federal.
El SFH se financia mediante la captación de recursos de ahorros voluntarios como el de las libretas de ahorro y ahorros forzosos, derivados del Fondo de Garantía por Tiempo de Servicios (FGTS). En el FGTS las empresas deben depositar el 3% del valor del salario del empleado, que en caso de ser despedido, bajo las condiciones de la ley, recibe el total de la suma depositada durante el tiempo en que cumplió con su servicio laboral. Cada trabajador es titular de una cuenta en el FGTS, que puede ser utilizada sólo en las situaciones definidas por la ley: despido injustificado, adquisición de casa propia, matrimonio, jubilación y, más recientemente, infección con el virus de SIDA.
Sistema de Financiamiento Inmobiliario (SFI): se desempeñan las Compañías Hipotecarias y la Caja Económica Federal. A diferencia del sistema anterior utiliza mecanismos de mercado, y no incluye subsidios ni topes de tasas o de montos mínimos, pero introdujo el desarrollo de un mercado secundario que permitió captar fondos del mercado de capitales.

Existen además políticas habitacionales de los estados federales dirigidas principalmente a la vivienda social. Un ejemplo es el programa denominado “Casa Mejor-PAAC” en el Estado de Fortaleza. El mismo consiste en mejorar las condiciones de vivienda de las familias socialmente excluidas -con ingresos inferiores a tres salarios mínimos-, en especial familias de cinco o más
integrantes que comparten una vivienda de no más de 40 a 60 m2. Los recursos surgen de aportes de ONGs y la municipalidad, y se complementan con el ahorro de las familias y con fondos provenientes de agencias donantes, para luego ser otorgados bajo la modalidad de préstamos subsidiados. El destino de estos fondos se aplica a mejorar la calidad de las viviendas mediante su ampliación, reparación y reconstrucción. El préstamo tiene un plazo de doce meses, no se cobran
intereses pero los pagos son ajustados de acuerdo con el aumento del salario mínimo. Un rasgo que se destaca es la baja morosidad, que apenas alcanza al 3%, reforzando la idea original del programa de resaltar los beneficios de efectuar ahorros por parte de las familias Marruecos: FOGARIM, fondo de garantías para tomadores de hipotecas del sector informal

Límite de créditos (cuota menor a US$100 por mes).
Cobertura: 70% del saldo.
Aporte inicial del gobierno.
Resultado del programa: exitoso en términos cuantitativo y cualitativo.
Sudáfrica: Créditos hipotecarios con respaldo en pensiones.
Fondos de pensiones como obligados solidarios.
Los prestamistas tienen derechos sobre los fondos de pensión.
Pago se deduce de las planillas de sueldos.
Préstamos de bajo monto.
Securitización activa.

2.3) Productos financieros relacionados con el mercado de viviendas
A continuación se presenta una reseña con algunos de los principales productos que se pueden encontrar en los mercados financieros relacionados con el financiamiento a la vivienda.
- Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: se financia con un instrumento que emite el banco, llamado "letra hipotecaria". Éstas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco o un tercero relacionado, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor.
El precio que se obtiene por la venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que ésta se transa.
En la escritura de crédito hipotecario o mutuo debe precisarse la parte contratante que se hará cargo de esta diferencia. En caso que resulte ser el deudor, éste deberá soportarla y pagarla por lo que se le recomienda que antes de hacer la operación, investigue en el mercado el valor al que se han transado letras similares en los días previos a realizar su propia operación.

- Mutuo Hipotecario Endosable: Este es un préstamo en pesos o unidades de fomento y está sustentado en una escritura del contrato, la cual se transa en el mercado a través de un endoso, que permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento. El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias. Este tipo de crédito puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en la escritura pública
respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que, el canal de comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo éste.

- Mutuo Hipotecario No Endosable: En este caso el Banco financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso. Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato.

- Mortgage Backed Securities o Collateralized Mortgage Obligations (MBS o CMO): son productos del mercado secundario de hipotecas que consisten en títulos de deuda respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) o comerciales (CMBS).
Los mismos surgen por medio de la venta por parte del originador de la hipoteca a alguna otra entidad financiera, con lo cual se transfiere el riesgo de los mismos y se eliminan de su balance.

- Bonos cubiertos (Fuente: European Covered Bonds Council): los bonos cubiertos son instrumentos de deuda respaldados por un pool de préstamos hipotecarios o deuda del sector público, sobre los cuales los inversores tienen derechos de cobro prioritario ante un evento de default.
Estos bonos están ganando participación en los mercados como fuente de fondeo. Este instrumento permite a los bancos obtener fondeo relativamente más barato para poder otorgar créditos hipotecarios. Cabe aclarar que a diferencia de los productos estructurados, según las leyes que rigen estos activos, los bancos conservan en sus balances los créditos hipotecarios.
La experiencia europea en la materia mostraba a fines de 2005 un stock de €1.800 billones distribuidos entre más de 20 países del continente.
Las principales regulaciones del mercado europeo son2 :
Los originadores de bonos cubiertos deben ser instituciones financieras.
Debe existir un marco regulatorio particular para estos instrumentos.
Las instituciones originadoras deben estar supervisadas con criterios prudenciales
El conjunto de activos utilizados como subyacente debe estar determinado por las regulaciones.
El pool de activos colaterales debe brindar cobertura suficiente a lo largo de toda la vida de los bonos.
Los tenedores de los bonos deben tener prioridad de reclamo sobre los activos
subyacentes ante eventos de default.
Los bonos que cumplen con esas normas son considerados inversiones particularmente seguras, lo que justifica que los denominados UCITS puedan invertir hasta 25% de sus activos (en lugar del máximo de 5%) en bonos emitidos por una sola institución. En igual sentido, las normas sobre instituciones aseguradoras autorizan un máximo de hasta 40% (también contra 5% en
otros instrumentos).

- Seguro hipotecario (Canadian Mortgage and Housing Corporation - CMHC): Protección contra pérdidas por default: CMHC Mortgage Loan Insurance protege a los prestatarios aprobados contra pérdidas generadas por defaults en créditos hipotecarios. Ante un evento de reclamo, CMHC paga el 100% de los costos elegibles (outstanding del crédito, intereses impagos, costos legales).
Administración eficiente en los reclamos por default y pagos: CMHC colabora con los prestatarios en sus esfuerzos para administrar las situaciones de cesación de pagos, aportando herramientas y acceso a personal experimentado en el manejo de situaciones de reclamos.
Mejora la administración de capitales: con los préstamos hipotecarios asegurados por CMHC los prestatarios aprobados se benefician de requerimientos de capital menores, permitiendo obtener fondos para préstamos hipotecarios en mejores condiciones y administrar de mejor forma sus balances.

2 Contenidas en la “1988 Directive on Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities (UCITS)”
Artículo 22 (4)

Activos sujetos de securitización: los préstamos hipotecarios asegurados por CMHC son elegibles para los CMHC's Mortgage-Backed Securities Program.

- Leasing habitacional: es un Contrato mediante el cual una parte entrega a la otra una propiedad para su uso y goce, a cambio de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si éste último decide ejercer una opción de adquisición que, general mente, se pacta a su favor por un valor prefijado.

3 – Acción de los organismos multilaterales de crédito en el financiamiento a la vivienda
3.1) Banco Mundial
En economías emergentes, la profundidad del mercado y su liquidez suelen ser insuficientes.
Adicionalmente, los objetivos de los inversores pueden diferir de las necesidades de los prestatarios.
En consecuencia, surge la necesidad transitoria del gobierno como desarrollador de instrumentos hasta que el mercado financiero alcanza niveles de desarrollo superiores:
Asegurando la liquidez en períodos de tiempo largos.
Mitigando los riesgos de tasa de interés.
El riesgo financiero no puede y no debe ser traspasado al deudor. Hasta que los instrumentos de cobertura no estén bien desarrollados, el gobierno tienen un rol como impulsor del crédito, aunque las condiciones macroeconómicas continúan siendo un factor clave que no debe ser dejado de lado, aún cuando se estén llevando adelante políticas activas para facilitar el acceso al financiamiento a la
vivienda.
Expandir el acceso al financiamiento a la vivienda sobre una base sustentable es posible, si se adecuan las herramientas de administración de riesgos disponibles. Por ejemplo los seguros de default hipotecario parecen apropiados en el caso que los ahorros privados sean difíciles de generar como condición previa al crédito.
Canales de originación alternativos podrían ser profundizados y ayudar a obtener fondos de largo plazo desde los mercados financieros.

3.2) Banco Interamericano de Desarrollo
El BID opera en todas sus actividades por medio de dos esquemas de trabajo, uno se desarrolla mediante el emplazamiento de garantías por parte de los gobiernos nacionales y otra línea de acción que funciona sin estas garantías.
La actuación de este organismo en temas habitacionales en diferentes países se ha desarrollado en el marco de los dos esquemas. La características principales de las operaciones alcanzadas son las siguientes:

- Con garantía soberana:
Subsidios a la demanda para segmentos de ingresos bajos.
Mejoras en el mercado primario.
Actualización del mercado secundario.
Regulación y legislación.
Fondeo a bancos “second tire”.
Subvenciones para fondeo en actualizaciones tecnológicas de los intermediarios
financiero.
Instrumentos: préstamos de inversión, garantías de inversión, préstamos para
desarrollo de políticas, subvenciones.

- Sin garantía soberana:
Garantías parciales para créditos para originadores de MBS para ayudar a
mejorar las calificaciones y hacerlos elegibles para inversores institucionales.
Fondeo para warehouse de instrumentos de securitización.
Préstamos “plain vanilla” o financiamiento estructurado a originadores de
hipotecas y bancos comerciales.
Instrumentos: préstamos y garantías.

3.3) Enunciados de la Corporación Financiera Internacional (IFC)
El IFC ha desarrollado diferentes actividades a nivel internacional que tienen que ver con el financiamiento de proyectos relacionados con el desarrollo del mercado de crédito para la vivienda.
Uno de los casos exitosos es la tarea llevada a cabo en Méjico en conjunto con la entidad financiera GMAC para impulsar el mercado de securitización de hipotecas.
Adicionalmente, esta agencia brinda asesoramiento sobre políticas y regulaciones orientadas a mejorar el contexto financiero para el desarrollo del crédito.
En este sentido, se propusieron los siguientes ejes de acción posibles para la Argentina:
- Programa de trabajo de soporte de política:
Trabajo conjunto entre el Banco Mundial y las agencias argentinas para
desarrollar nuevos productos hipotecarios para que la vivienda sea adquirible.
Soporte para diseñar las reformas necesarias relacionadas con la oferta para
asegurar un fondeo adecuado.
- Actividades estratégicas de inversión:
Proveer inversión a lo largo de la cadena de valor específicamente en lo referente a:
o Financiamiento para programas para affordable housing destinados a la
compra y construcción.
o Desarrollo de programas con bancos para desarrollar viviendas para
alquiler y multifamiliares.
Trabajar con los bancos en la provisión directa de créditos hipotecarios.
Rol activo como accionista en el Banco de Crédito y Securitización S.A. (BACS)
para refinanciar hipotecas.
- Asistencia técnica:
Proveer soporte al sector relacionado con el desarrollo de productos y dirigir el
rol de BACS hacia una participación más importante como proveedor de liquidez
de largo plazo.

Anexo 1 - Antecedentes de INFONAVIT
Surge en 1972 para hacer cumplir con la obligación constitucional según la cual los patrones deben
dotar de vivienda a sus trabajadores.
Las empresas aportan un 5% del salario de cada trabajador al Fondo Nacional de la Vivienda.
Los recursos del Fondo se invierten en créditos hipotecarios.
Es un organismo fiscal autónomo.
En sus Órganos de Gobierno participan por igual, representantes de organizaciones
sindicales, empresariales y el Gobierno Federal.
Los recursos con que opera provienen de las aportaciones patronales, de la recuperación de los créditos y, recientemente, de la emisión de bonos respaldados por hipotecas (Cedevis).
No recibe recursos del Gobierno Federal, ni forma parte del Presupuesto de Egresos de la Federación.

Tiene una doble responsabilidad:
Como Administrador de Fondos para el Retiro: los aportes patronales se registran en cuentas individuales a favor de los trabajadores (subcuenta de vivienda) las que, por Ley, obtienen rendimientos mínimos garantizados.
Como Hipotecaria Social: otorga crédito para que sus derechohabientes compren con libertad y transparencia la vivienda que mejor se adapte a sus necesidades y presupuesto.
Si el trabajador no toma el crédito, el ahorro acumulado en la subcuenta de vivienda se sumará al monto de su pensión.

Evolución histórica
1972-1992
Ante la falta de una industria especializada en vivienda social, asume un rol de constructor y financia la construcción, además de originar créditos.
No se pagaban rendimientos al ahorro.
Asignación discrecional de vivienda.
Se privilegia a los trabajadores de menores ingresos, pero sin racionalidad financiera
La inflación prácticamente acaba con el Fondo.
1993-2000
Asume un rol exclusivo de originador de crédito, pero sin criterios de riesgo.
Se integra al Sistema de Ahorro para el Retiro, con la obligación de pagar rendimientos al dinero acumulado de los trabajadores.
Industria en proceso de consolidación pero en un mercado sobreregulado (precios de referencia, normas técnicas para viviendas).
Se privilegia a la oferta (trabajadores de ingresos medios y altos).
Transformación 2001-2006

Reto: Lograr que una institución de carácter público alcance niveles de rentabilidad y eficiencia similares a los de una empresa privada, conservando y acrecentando su sentido social.
Contribución al fortalecimiento del mercado.
Eliminación de barreras. Cualquier trabajador sin importar su ingreso, tiene opciones de crédito para adquirir su vivienda:
Hasta US$545 mensuales: Crédito económico que puede ser complementado por un subsidio directo del Gobierno Federal hasta por US$4.700 .
Entre US$546 y US$1.500 mensuales: Crédito puro del Instituto o en coparticipación con una entidad financiera.
Más de US$1.500 mensuales: Crédito a cargo de una institución financiera con el aval / garantía del Infonavit (subcuenta de vivienda).